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深圳賽格廣場廣告策劃案
作者：佚名 時間：2007-3-19 字體：[大] [中] [小]
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前 言
本案立足于對寫字樓市場的正確理解和調研，針對近幾年深圳寫字樓市場中的誤區和現狀，對辦公樓市場的內外環境與有效需求、公眾消費意識、優勢與劣勢分析等方面進行科學理性的分析論證。
依據上述各點，我們針對賽格廣場，以嚴謹的思路制定了相應的推廣策略和科學的廣告計劃及具體實施方案。
第一部分 市場分析
1、市場環境與需求：
近幾年由于受宏觀大氣候和供求關系的影響，寫字樓市場持續低迷，供過于求，積壓嚴重。有資料表明：深圳積壓樓盤在100萬平方米以上，空置率超過30%。其中辦公樓為36.4萬M2，占總空置面積12%。
由于供大于求，且新盤不斷推出，呈現明顯的買方市場。發展商紛紛降價促銷，致使市場觀望氣氛濃厚。用戶紛紛選擇租賃為主，以觀后市。加上商住樓的興起，眾多小公司和辦事處紛紛選擇商住兩宜的商住樓，以節省費用，使得寫字樓市場競爭更為激烈。
現階段市場中，30平方米—100多平方米的小面積寫字樓由于適合中小業主置業，市場走勢較為看好。從宏觀角度來看，福田區寫字樓市場相對羅湖區市場更為容易被買家接受。
福田區現競爭樓盤如江蘇大廈、世貿廣場、特區報業大廈、電子科技大廈、國際文化大廈、科技大廈，還有賽格廣場等。其中部分樓盤如電子科技大廈二期、國際文化大廈均在質素和價格上接近賽格廣場，寫字樓市場的同質化傾向十分嚴重，競爭嚴酷自不言說。
2、公眾消費意識：
人類具有求新、求變的心理特征，因此，隨著城市現代化進程的加速，信息時代的到來，辦公環境的高度智能化也成了一種全新的消費時尚。通訊自動化（CA）、辦公自動化（DA）、建筑設備自動化（BA）、防火自動化（FA）、安全保衛自動化（SA），具有以上5A級別的大廈在市場中是首當其沖的。
除了樓宇的自身質素外，人們更關心地段的升值潛力、交通、商業繁華程度和配套建設，如停車場、銀行、郵局等，并對企業的形象和實力也頗為關注。
人類的欲望和購買能力與自身的經濟狀況決定了消費過程中的選擇意識。在大多數情況下，價格是消費的第一考慮因素。從賽格廣場的理性起價，普遍低于周邊同類樓宇，預留了充足的上升空間，就在市場上具備了較強的競爭能力。
第二部分 項目分析
１、市場定
賽格廣場是深圳新世紀的標志性建筑；是目前世界上最高的30棟大廈之一；是目 前世界最高的鋼管混凝土結構大廈。
賽格廣場將成為一座以高科技電子信息產業及產品配套為主的，集辦公、商貿、會展、金融、證券、會所為一體的現代化、多功能、智能型的跨世紀國際大廈
其經典、現代、超前的建筑風格和深富文化氣息的時尚品味在深圳房地產市場中獨 樹一幟。
2、市場推廣中的機會點
隨著華強北商業區的飛速崛起，與未來市政工程的呼應，顯示出強大的牽動效應。位 處深圳以金融證券、高科技、商貿經營為特征的鉆石地段，在天時、地利、人和方面 造就了濃厚的市場氣氛。
辦公樓的市場已重點由羅湖區老城區轉向兩區（羅湖區與福田區）的交匯地轉移，從 目前的市場走勢，商家均看好此區域。
賽格廣場自身綜合質素高，符合現代化智能辦公大廈的5A級標準，同時獨具濃郁的文 化意蘊。大廈裙樓、主樓附設證券、銀行、酒店、會所、會議廳、健身、旅游觀光大 廳等相關配套，給入住商家提供無限便利。
設置于賽格廣場裙樓的電子產品交易市場和電子高科技展示中心，是賽格電子配套市 場的第四次全面擴容。其總營業面積超過30000平方米，以世界一流的全面網絡化管 理，形成亞洲一流的現代化電子產品展示中心、批發中心、銷售中心和電子信息中心。
賽格廣場的建成，順應深圳逐步向高科技成果商品化、產業化、國際化的基地發展的 趨勢，將促進國內外高科技行業的技術合作與信息交流，吸引國際著名跨國公司的進 入。
憑借賽格集團在國內電子高科技行業中的龍頭地位和號召力，賽格廣場憑借本身的區 位、交通及樓宇質素諸方面的優勢，吸引商家及早搶占未來商務的都市商務制高點。
大跨度柱網布置創造出12米大跨度室內無柱結構，使寫字樓的開間分隔靈活自由， 有效地增加了塔樓的實用空間。 大廈外墻采用雙層中空玻璃幕墻和25毫米厚蜂窩鋁板幕墻，既創造了完美的大廈外 觀形象，又帶來了顯著的隔音與節能效果，據測算，15年節省的能源費用可抵回購 樓價款。 人性傾的智能化內環境。大廈全面運用當代最尖端的智能化樓宇辦公管理系統，使人 的自然本性與商務交流的要求得到了最大限度的和諧。 電子市場與高科技產品展示中心、智能化網絡系統，使客戶更貼近市場，從而在瞬息 萬變的競爭中贏得先機。
更完備的信息資源環境。十年經營形成聯結全球，輻射全國的電子市場網絡資源，為 電子企業在產品開發、跟蹤服務、產品調研、市場預測等方面提供第一手信息。
賽格電子市場的智能化信息網絡，將使進駐賽格廣場的客戶獲得更全面快捷的信息資 源。
大廈功能全面的網絡管理將給客戶提供自成體系的一條龍服務，從信息收集、接待到 管理都帶來更大的方便，身處賽格廣場，銷售、辦公、洽談、休閑足不出戶，為企業 創造了良好的生意氛圍，更為客戶節省人力資源，提高經營效率創造了條件。
3、 市場推廣中的劣勢分析
短期內受經濟不景氣大氣候影響，和在WTO正式簽署之前置業者持幣觀望的態度為劣勢之一。
短期內寫字樓市場的飽合，據資料顯示，目前深圳市場寫字樓的存量須15年才能消化完。此為劣勢之二。
前期廣告宣傳的品牌影響力，由于近期未做任何宣傳而逐漸衰退，造成公眾記憶的消 失。此為劣勢之三
第三部分 推廣方案
1、廣告目標
[短期目標]
1、進一步賽格廣場的知名度，提升其識別度和美譽度。
2、造成市場轟動效應，用品牌造勢，聚集買家目光，形成市場銷售熱點；
3、著力塑造物業的品牌與企業的品牌兩個市場亮點，使發展商籍“賽格廣場” 這個精品更加鞏固地產界名牌發展商地位。
4、強力促銷
[長期目標]
1、樹立明確正面的品牌形象；
2、通過物業形象的推廣使企業品牌形象得到進一步確立；
3、為企業今后發售物業奠下堅實基礎；
2、廣告宣傳總策略
1、整合營銷，全方位推廣，形成立體交叉廣告攻勢。
2、找到市場有效需求，然后用廣告穩、準、狠地刺激和激發有效需求。
3、品牌先導，形象跟進，強力消化。
4、以“熱銷期”為廣告轟炸重點，配合銷售上升曲線不斷重拳出擊。
5、借助前期廣告余威借勢造市。
3、主賣點
[1] 東南亞最大的電子通用產品專業市場
[2] 標志性建筑，知識經濟時代象征
[3] 精確高效的物業管理網絡
[4] 網絡型寫字樓信息樞紐中心
[5] 智能化樓宇辦公管理系統
[6] 圖文并茂的大屏幕信息發布系統
4、目標市場及市場份額
深圳（８０％）
香港（２０％）
5、目標客戶
高科技類實業公司
電子行業類公司
房地產公司
證券類實業公司
各類貿易公司
中、小型廣告公司
[A]這部分人購房需求習慣：
物業品質優良；
物業外觀新潮、現代；
生活配套齊全；
物業管理優良；
環境鬧中取靜，寧靜優雅；
彰顯身份/以人為本/環保意識；
充足的停車位；
[B]這部分人的購買動機
公司自用；
住辦合用；
回國置業；
自住與長線投資并重；
保值/升值；
[C]這部分人購樓考慮因素
全新的辦公方式？(生活空間的文化品位和藝術氣息)
地理位置如何，交通是否方便？
整體規劃及樓宇質量？（規劃、布局、造型、內部質量）
發展商實力及信譽？
銀行是否提供按揭，按揭長短？
價格是否合理？
當地供求狀況？周邊物業比較？
代理商及律師過往經驗及其信譽？
綠化/環保？
彰顯身份的會所?
個性生活空間？
生活是否方便？（購物、文體娛樂）
停車位是否充足？
物業管理是否品牌物管，是否完善？
能否及時入伙？
[Ｄ]這部分人的購買習慣
同等產品看質量，同等質量看價格，同等價格看信譽，同等信譽看品牌。
小結：
從以上分析可以看出，一個物業的成功與否，是由地理位置、物業質素、價格這三方面決定，同理，買家購置物業最為關心的是：、地段、質量、價格、信譽和品牌。
那么，這五個核心原點就是本次廣告活動的出發點:即是一切推廣概念和物業賣點的邏輯起點。
6、廣告創意思路：
本次廣告宣傳，處在物業的熱銷期，也即廣告周期的成熟期，因此，廣告的力度應該非常強，投放量要大、投放周期要高度集中。大力度、大密度（密集轟炸）就不能兵力分散，因此，我們將選擇四大主賣點進行系列推出，對市場進行重磅出擊。
第一系列以創意性為主，講究出人意表、情理之中的驚奇效果，手法出新，注重幽默和懸念，對市場和目標客戶帶來強烈的沖擊力和震撼
第二系列以直銷式為主，將樓盤的主體形象合盤托出，不繞彎子，簡潔明了，實話實說。
兩種方式義叉運用，以期達到既有主調又有變調的豐富感和層次感。
7、訴求方式：
分三步走
新聞預熱------→ 形象廣告------→促銷廣告
8、廣告發布程序：
深圳方面：
1、多用１／2版面形象加促銷廣告，造成市場目光聚焦，激發有效需求；
2、每周五發一個小全版，保持銷售力度、密度和溫度控制；
3、每周二發一個１／４版，與半版穿插配合；
4、每半月一次軟性報道，進行立體交叉攻勢；
5、每半個月搞一次促銷活動，廣告圍繞活動展開重點主題攻擊；
6、每一個月月末，出一個整版廣告，整合各個賣點，再掀銷售高潮；
香港方面：
1、始終運用中等版面，直接了當地傳達信息；
2、前期適應運用整版廣告，大造聲勢，重磅出擊；
5、其后每周在《蘋果日報》上發一個半版；
6、每周在《東方日報》和上發一個1／4版；與《蘋果日報》的半版穿插配合
9、廣告主標及大標題（模擬）：
中國高科技行業發展的里程碑式建筑
鼎力奉獻，經典傳世；
網絡時代的經典傳奇
坐鎮華強 雄睨四方
雄踞華強之首 坐擁經商寶地
龍頭位置 鋪中之王
接觸科技前沿 把握商機無限
旺出淡市 傲視群雄
永遠的賽格廣場圣焰
相伴華強路 今朝共輝煌
信息時代的智能辦公典范
10、創意表現方式：
第一系列：精神與力量篇，
分四個側面表現：
第一側面：賽格廣場精神；
第二側面：竟技力量的美麗；
第三側面：文化的永存；
第四側面：智慧的完美；
第二系列：形象與配套篇，
分五個側面表現：
第一側面：商報社良好的企業形象；
第二側面：未來中心區的形象概念；
第三側面：樓盤質素的5A級；
第四側面：優越配套，滿足不同層面；
第五側面：交通的完善和便捷；
第三系列：功能篇
第一側面：人性傾向的智能化內環境
第二側面：商務配套
第三側面：商務會所
第四側面：空中酒店
第五側面：辦公室自動化系統
第六側面：電子通用產品專業市場
第四部分 廣告計劃及實施方法
1、廣告風格的統一性及延續性
設計風格：氣勢磅簿，恢宏大氣，實用性強，制作精美。
文案風格：以理性訴求為主，以感性訴求為輔。
延續性：以二個系列廣告來表現，穿插多個賣點延展。
2、怎樣進行地盤內外包裝？
因為本項目將采取短平快的推廣戰略，所以，在開盤之前，地盤包裝必須高質量地全面到位。
售樓處與樣板房
１、大門口
一個物業的大門口，猶如人之臉面，你的全部的內涵、氣質、神韻、品格，甚至小 區的整體建筑風格，都首先通過它表現出來。它向全社會傳達出該物業的第一直觀印象。所以大門口的設計和裝璜，是關乎全局成敗的大問題，務必傾發展商之全力，按頂級設計和施工進行建造。
２、工地圍板
工地圍板可以直觀的顯示發展商的實力，態度和責任心，同時可以表現建筑的規模、檔次和水平。因此，要用好工、好料、好的宣傳（企業標志和漫畫），上面還要插精 工制作的彩旗。
３、樣板房
是未來房屋成形之后的模擬，是整體建筑水平之代表，也是發展商企業理念之窗口和聯系消費者的橋梁。精明的發展商懂得，只有樣板房才能推動和刺激人們最終下決心 購買。精美裝修的同時要注意不過份超面積、超標準裝修，以免引起買家逆反心理。
４、室內展板
制作精良的室內展板，可以予人賞心悅目的愉快感受，同時可以暗示出發展商一絲不茍的精神和親切有禮的服務態度和上乘的水準。因此要用電腦噴繪等手段來制作。高檔一些的可用玻璃或進口有機玻璃制作。
５、大門外路牌
路牌是一種版面最大的媒體，按傳播原理來說，面積是和效果成正比的，面積越大， 效果越好。而對于樓宇這種特殊的商品來說，路牌是最直觀、最動人、最有氣勢的媒體。因此必須采用。（市區其他地方也需要采用，形成網絡。見后面媒體策略部分）
６、指示牌
兩種功能，一種是引導買家路向，二是塑造賽格廣場的物業形象。
７、彩旗（T型旗）
在售樓處大門外道路兩旁懸掛，一般掛在沿街燈柱上，用以烘托熱烈的銷售氣氛。旗上一般印有樓盤標志及廣告標語。
８、盆景花卉
在售樓處大廳的各個角落，分別擺設，以增加視覺美感、清新空氣和烘托親切氛圍。
關于售樓處
售樓處作為發展商銷售樓宇的場所，是公司實力和信譽的直接體現，也是聯結公司和消費者的窗口和橋梁。企業的投資在這里獲得回報，企業的創新理念在這里得到檢驗，因此要注意幾點：
首先交通要方便；
建筑式樣要典雅、美觀，外觀要醒目。位置一般建在地盤的前部較好；
強調建筑的文化品位；
室內布置要高雅、清新、宜人，要動用一切手段渲染出旺氣、平和之氣（燈光、色彩、音樂、擺設、植物、展板等）
要有精美建筑模型，（模型為小區規劃模型和戶型模型兩種）通過立體效果，制造銷售氣氛；
畫有銷售圖表，顯示銷售實績，激發購買者決心。；
選用較好建材，調高屋頂高度，光線暢亮，前后通透，空氣清新，強調綜合視覺美感；
要有銷售專車，方便客商參觀樣板房；
銷售人員必須經過專業培訓，方式靈活多變，服務態度要好，服務質量到位；
設立熱線電話；
設置購樓客戶聯絡卡；
3、地盤包裝制作項目清單
（以下項目全部由廣告商完成）
注：請發展商在需要設計與制作的項目后畫勾
１、 物業標志設計
２、 工地圍板設計
３、 路牌設計、制作、發布
４、 指示牌設計、制作、
５、 告示版設計、制作（如禁止吸煙）
６、 Ｔ形旗設計、制作
７、 ＰＯＰ彩旗設計、制作
８、 建筑模型制作（發展商必須及早制作）
９、 戶型模型制作（發展商必須及早制作）
１０、室內大型噴繪背景畫設計、制作
１１、展板設計、制作
１２、展臺設計、制作
１３、充氣拱門或汽球
１４、談判桌椅購買
１５、售樓書設計、制作、印刷
１６、 戶型單張設計、制作、印刷
１７、 姓名座設計、制作
１８、 門牌（洗手間、通道等）
１９、 樣板間展示牌（戶型、面積等）
２０、 手袋（裝樓書及禮品）
２１、法律文書印刷
２２、 銷售人員名片
２３、 車體設計
２４、 銷售人員服裝
２５、 室內裝修風格、效果圖
4、階段廣告目標：
總目標：以一個季度為一個周期：
第一周期：市場形象確立，物業名聲大振，企業形象感召力更強，廣告牽動銷售直線上升，完成促銷50%。
第二周期：強化、深化第一周期宣傳重點，鞏固業績、拓展新賣點，完成促銷30%。
第三周期：廣告持續造市，繼續強化銷售，完成掃尾促銷20%。
5、發布計劃：
第一周期：（三個月12周）
《深圳特區報》小全版，每周五發布，共12次；
《深圳特區報》1/4版，每周二發布，共12次；
新聞運作（軟性報道）每半月一次，共6次；
注：第二周期將根據第一周期發布效果進行評估與調整。
第三周期將根據第二周期發布效果進行安排。
6、費用預算 （略）
請發展商提出銷售總額，及對廣告預算的初步設想。 公司將根據銷售總額度，按照市場規律提出一定的比例用于廣告投放。